Arrêt 4A_461/2024 du Tribunal fédéral (16 janvier 2025)

Contexte

Un acheteur a acquis une villa dans le canton du Valais. Après la vente, un bloc rocheux d’environ 100 kg est tombé sur la propriété, rendant l’usage de la piscine et du jardin dangereux. L’acheteur a alors intenté une action contre les vendeurs, estimant que ceux-ci avaient dissimulé un défaut important : l’érosion régulière d’une paroi rocheuse voisine.

Points juridiques clés

1. Défaut naturel = défaut au sens du droit (art. 197 CO)Même si l’éboulement résulte d’un phénomène naturel, cela constitue un défaut juridique si cela diminue notablement l’usage du bien. Exemples similaires : zone d’avalanche, radon, instabilité du terrain.

2. Dissimulation volontaire (dol) (art. 199 CO)Le vendeur savait pertinemment que des éboulements se produisaient régulièrement, comme en attestent :

• Les témoignages des voisins.
• L’intervention passée du beau-fils pour évacuer des blocs.
• Un rapport communal demandant une sécurisation.

➡️ La clause d’exclusion de garantie est donc inapplicable, car les vendeurs ont sciemment omis d’informer l’acheteur.

3. Avis des défautsMême si l’acheteur a signalé le défaut peu après la vente, le dol du vendeur annule toute notion de retard dans l’avis (art. 203 CO).

4. Dommage reconnuLes vendeurs ont été condamnés à payer CHF 155’500 pour les travaux de sécurisation, le montant ayant été validé par expertise.

Nos recommandations pratiques (vendeurs et acheteurs)Pour les vendeurs

1. Transparence absolue : signalez tout élément pouvant présenter un risque, même naturel. Le silence volontaire peut annuler toute clause de non-garantie.
2. Documentation : conservez et transmettez tous rapports techniques, courriers communaux, ou témoignages liés à des problèmes connus.
3. Informez vos courtiers : ils doivent disposer des toutes les informations à communiquer à l'acheteur.

Pour les acheteurs

1. Faites appel à un expert technique avant l’achat, surtout en terrain en pente ou zones à risques naturels.
2. Soyez attentifs aux petits signaux : même un « simple filet » peut cacher un problème plus grave.
3. Demandez les anciens rapports communaux ou de sécurité – surtout si des travaux de terrassement ou de soutènement ont été réalisés.

Pour les contrats de vente

1. N’acceptez jamais une clause d’exclusion de garantie sans clarification complète.
2. Faites stipuler que le vendeur atteste n’avoir connaissance d’aucun défaut affectant l’utilité ou la sécurité du bien.